Xây nhà là một trong những sự kiện quan trọng nhất của đời người. Tuy nhiên, không ít gia chủ gặp cảnh “dở khóc dở cười”, chậm tiến độ hoặc bị phạt hành chính chỉ vì bỏ qua hoặc nắm không rõ quy định pháp lý. Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và xin giấy phép xây dựng (GPXD) đúng quy định ngay từ đầu chính là “chìa khóa” giúp công trình khởi công suôn sẻ và an toàn.
1. Kiểm tra tính pháp lý của thửa đất (điều kiện cần)
Trước khi thuê kiến trúc sư hay gọi thầu thi công, gia chủ cần rà soát kỹ lưỡng trạng thái pháp lý của mảnh đất:
- Giấy tờ quyền sử dụng đất: đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ / Sổ hồng) hợp pháp.
- Mục đích sử dụng đất: đất xin xây dựng phải là đất ở (thổ cư). Nếu hiện là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm… gia chủ phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng sang đất ở trước khi xin GPXD.
- Tranh chấp & quy hoạch: thửa đất không nằm trong diện tranh chấp, không bị kê biên thi hành án và không thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc giải tỏa quy hoạch của cơ quan nhà nước.
2. Bộ hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng gồm những gì?
Căn cứ Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, để xin cấp GPXD cho nhà ở riêng lẻ, gia chủ cần chuẩn bị 02 bộ hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng — theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 15/2021/NĐ-CP.
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất — bản sao công chứng Sổ đỏ / Sổ hồng.
- 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng do đơn vị/cá nhân có năng lực hành nghề thiết kế lập, bao gồm:
- Bản vẽ mặt bằng vị trí công trình trên lô đất.
- Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình.
- Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng, kèm sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp nước, thoát nước).
- Cam kết bảo đảm an toàn đối với các công trình lân cận — áp dụng khi công trình có công trình liền kề.
3. Nộp hồ sơ ở đâu và mất bao lâu?
- Cơ quan tiếp nhận: UBND cấp quận/huyện/thị xã/thành phố thuộc tỉnh nơi có đất (nộp tại Bộ phận một cửa). Hiện nay hầu hết địa phương đã hỗ trợ nộp trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công của tỉnh/thành phố.
- Thời gian giải quyết: không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ (Điểm e Khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014).
- Lệ phí: do HĐND cấp tỉnh/thành phố quy định, thông thường dao động 50.000 – 150.000đ/lần cấp.
4. Những lưu ý “vàng” tránh rủi ro pháp lý
⚠ Cảnh báo mức phạt: Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng (mà theo quy định phải có) đối với nhà ở riêng lẻ có thể bị phạt tiền từ 60.000.000đ đến 80.000.000đ, đồng thời buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm.
Để quá trình xây dựng diễn ra thuận lợi, gia chủ cần ghi nhớ:
- Tuân thủ chỉ giới xây dựng: kiểm tra kỹ mật độ xây dựng, khoảng lùi công trình, chiều cao tầng và độ vươn của ban công/ô văng so với chỉ giới đường đỏ.
- Thông báo khởi công: sau khi nhận GPXD, trước khi khởi công ít nhất 03 ngày làm việc, gia chủ phải gửi thông báo ngày khởi công đến UBND cấp xã/phường nơi xây dựng.
- Xây đúng bản vẽ đã duyệt: mọi thay đổi về kết cấu, số tầng, chiều cao hay diện tích so với bản vẽ được cấp phép đều bị coi là xây dựng sai phép và sẽ bị xử lý nghiêm.
Mẹo: Nhiều nhà thầu trọn gói — trong đó có Toàn Tâm Phát — hỗ trợ thủ tục pháp lý và xin giấy phép ngay trong hợp đồng. Có đơn vị thi công đồng hành từ đầu sẽ giúp bạn tiết kiệm rất nhiều thời gian và công sức.
Biểu mẫu tham khảo (tải về miễn phí)
Toàn Tâm Phát gửi tặng bạn 2 biểu mẫu thường dùng khi xin phép xây dựng. Bạn có thể xem trước ngay bên dưới và tải file Word (.docx) về máy để điền thông tin.
Mẫu Giấy phép xây dựng (nhà ở riêng lẻ)
Theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP · 2 trang · Word .docxgiấy phép xây dựng
........, ngày ...... tháng ...... năm ......
GIẤY PHÉP XÂY DỰNG
Số: ........ /GPXD
(Sử dụng cho nhà ở riêng lẻ)
1. Cấp cho: ...........................................................................
Địa chỉ: số nhà ...... đường ...... phường (xã) ...... quận (huyện) ...... tỉnh/thành phố ......
2. Được phép xây dựng công trình: (tên công trình) ...........................
- Theo thiết kế: ...........................................................................
- Do: ................................................................................ lập
- Gồm các nội dung sau:
+ Vị trí xây dựng (ghi rõ lô đất, địa chỉ): ...........................................
+ Cốt nền xây dựng công trình: ...........................................
+ Mật độ xây dựng: ......, hệ số sử dụng đất: ......
+ Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng: ...........................................
+ Màu sắc công trình (nếu có): ...........................................
+ Diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt): ...................... m²
+ Tổng diện tích sàn (bao gồm cả tầng hầm và tầng lửng): ...................... m²
+ Chiều cao công trình: ...... m; số tầng ......................................
+ Số tầng (ghi rõ số tầng hầm và tầng lửng): ......................................
3. Giấy tờ về quyền sử dụng đất: ...........................................
4. Giấy phép này có hiệu lực khởi công xây dựng trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày cấp; quá thời hạn trên thì phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng.
CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG
Nơi nhận: - Chủ đầu tư; - Lưu: VT, ......
CHỦ ĐẦU TƯ PHẢI THỰC HIỆN CÁC NỘI DUNG SAU ĐÂY:
1. Phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu xâm phạm các quyền hợp pháp của các chủ sở hữu liền kề.
2. Phải thực hiện đúng các quy định của pháp luật về đất đai, về đầu tư xây dựng và Giấy phép xây dựng này.
3. Thực hiện thông báo khởi công xây dựng công trình theo quy định.
4. Xuất trình Giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền khi được yêu cầu và treo biển báo tại địa điểm xây dựng theo quy định.
5. Khi điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung quy định tại khoản 1 Điều 98 Luật Xây dựng năm 2014 thì phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng và chờ quyết định của cơ quan cấp giấy phép.
ĐIỀU CHỈNH / GIA HẠN GIẤY PHÉP
1. Nội dung điều chỉnh/gia hạn: ...........................................................
2. Thời gian có hiệu lực của giấy phép: ...........................................
........, ngày ...... tháng ...... năm ......
CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG
Bản cam kết bảo đảm an toàn công trình liền kề
Dùng kèm hồ sơ xin phép · 1 trang · Word .docx............, ngày ... tháng ... năm ......
BẢN CAM KẾT
(Về việc bảo đảm an toàn cho công trình liền kề khi xây dựng)
Kính gửi: ...................................................................
- Tên tôi là: ...........................................................
- Số CMND/CCCD: ...... do ...... cấp ngày ....../....../......
- Thường trú tại: ...........................................................
- Ngày ...... tháng ...... năm ...... tôi có đề nghị cấp giấy phép xây dựng công trình ...................... Nếu được phép xây dựng, cải tạo công trình trên, tôi cam kết:
1/ Có biện pháp che chắn, chống đỡ trong khi thi công, bảo đảm các điều kiện an toàn lao động và công tác vệ sinh môi trường cho các hộ xung quanh.
2/ Hoàn toàn chịu trách nhiệm về sự ổn định, an toàn công trình được phép xây dựng trong quá trình thi công.
3/ Nếu gây lún, nứt, làm hư hại tới các công trình liền kề và xung quanh, tôi sẽ chịu trách nhiệm khắc phục và đền bù theo quy định.
Quá trình thi công nếu có điều gì không đúng với nội dung cam kết trên, tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm theo quy định của pháp luật./.
........., ngày ...... tháng ...... năm ......