Dự toán chi phí xây nhà: cách tính theo m² dễ hiểu

Xây nhà là một trong những khoản đầu tư lớn nhất của đời người. Trong ngành xây dựng hiện nay, cách tính chi phí theo m² được dùng phổ biến nhất nhờ nhanh, dễ hiểu và giúp gia chủ chủ động lập kế hoạch tài chính. Bài viết dưới đây hướng dẫn bạn quy trình tự dự toán chi phí xây nhà chuẩn chỉnh nhất.

1. Công thức tính chi phí tổng quát

Để tính chi phí dự trù cho căn nhà, gia chủ áp dụng công thức nền tảng sau:

Trong đó:

• Tổng diện tích quy đổi (m²): là tổng diện tích của tất cả hạng mục (móng, sàn, mái, sân…) sau khi đã nhân với hệ số % quy đổi tương ứng.
• Đơn giá xây dựng / m²: mức giá do nhà thầu báo, tính trên một mét vuông diện tích quy đổi.

2. Cách tính tổng diện tích xây dựng quy đổi (m²)

Mỗi hạng mục có mức hao phí vật tư và nhân công khác nhau, nên có hệ số % quy đổi khác nhau tính trên diện tích sàn/diện tích giọt gianh:

1. Móng nhà:
   • Móng đơn: diện tích móng × 20%
   • Móng cọc: diện tích móng × 30%
   • Móng băng: diện tích móng × 30%
   • Móng bè: diện tích móng × 50%
2. Tầng hầm:
   • Mọi độ sâu (khoảng 1.0m – 2.0m): diện tích hầm × 170%
3. Khu vực sàn sử dụng:
   • Tầng trệt, các tầng lầu: diện tích sàn × 100%
   • Tầng tum / chuồng cu: diện tích sàn × 50%
4. Mái nhà:
   • Mái tôn: diện tích mái × 30%
   • Mái bê tông cốt thép (BTCT): diện tích mái × 50%
   • Mái ngói kèo sắt / mái Thái: diện tích mái × 100%
5. Sân & hạng mục phụ:
   • Sân trước / sân sau: diện tích sân × 50%
   • Ban công / sân thượng: diện tích × 100%

3. Các gói đơn giá xây dựng phổ biến

Tùy nhu cầu và ngân sách, gia chủ có thể chọn 1 trong 3 hình thức giao thầu phổ biến:

• Đơn giá nhân công trọn gói: nhà thầu chỉ cung cấp công nhân thi công. Gia chủ tự lo toàn bộ vật tư, từ vật liệu thô (gạch, cát, đá, xi măng) đến vật liệu hoàn thiện.
• Đơn giá phần thô + nhân công hoàn thiện: nhà thầu cung cấp vật tư phần thô (sắt, thép, cát, đá, xi măng, gạch xây, dây điện, ống nước…) và toàn bộ nhân công xây lắp + hoàn thiện. Gia chủ tự mua các thiết bị/vật tư hoàn thiện (gạch ốp lát, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh…).
• Đơn giá trọn gói (“chìa khóa trao tay”): nhà thầu lo toàn bộ, từ vật tư thô, vật tư hoàn thiện đến nhân công thi công. Gia chủ chỉ cần nhận nhà vào ở.

4. Bài toán minh họa dự toán chi phí

Giả sử gia chủ muốn xây một căn nhà phố trên mảnh đất 5m × 15m = 75m², quy mô 1 trệt, 2 lầu, mái BTCT và dùng móng băng.

• Móng băng: 75m² × 30% = 22,5 m²
• Tầng trệt: 75m² × 100% = 75 m²
• Tầng 1 (lầu 1): 75m² × 100% = 75 m²
• Tầng 2 (lầu 2): 75m² × 100% = 75 m²
• Mái BTCT: 75m² × 50% = 37,5 m²

Gia chủ chọn hình thức xây nhà trọn gói với đơn giá thỏa thuận là 6.500.000đ/m².